Locação por curta temporada através do Airbnb, o que isso significa para seu condomínio? Qual é o entendimento jurídico sobre proibição do airbnb? Como fica o proprietário do imóvel?
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Gente, trata-se de uma nova modalidade de locação e, portanto, há pouquíssimas decisões a respeito e muita controvérsia, como é natural quando há novidades não previstas na legislação nem nas convenções condominiais.
O mesmo ocorreu com aplicativos substituindo os tradicionais táxis, ocasionando protestos e até violência.
E o Poder Público, ávido de dinheiro, estuda formas de arrecadar impostos com essa prática.
Mas, tudo o que traz economia e comodidade tende a prevalecer. E muitos entendem que é o caso da locação por curta temporada através de aplicativos.
A 36ª. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, deu provimento a um Agravo, cujo o relator foi o dr. Pedro Baccarat, entendendo que se trata de utilização como hospedagem por meio da plataforma eletrônica “Airbnb”, incompatível com o caráter residencial do condomínio.
A 3ª. Câmara do Tribunal de Justiça de São, com entendimento contrário, deu provimento ao recurso de uma condômina, em outubro de 2017, no qual figurou como relator o dr. Hugo Crepaldi. A ementa é a seguinte, que vou ler para vocês:
“APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER – Condomínio que pretende obstar a ré de locar sua unidade por curto período de tempo – Ausência de vedação em convenção condominial – Utilização que não se equipara a fim não residencial – Inexistente qualquer justificativa jurídica a restringir o direito de propriedade da ré – Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente, tendo o Condomínio à sua disposição meios inclusive extrajudiciais de reprimenda – Recurso Provido”.
O Condomínio, neste caso especifico, através de uma ação de obrigação de não fazer, propôs ação contra a condômina, para que ela fosse impedida de alugar sua unidade através de aplicativos, por curta duração.
O juiz de Primeira Instância julgou procedente a ação e o TJSP deu provimento ao recurso, iniciando por concluir que (ler no papel) “a controvérsia que se instaura nesses autos é fruto da modernidade, da evolução da sociedade que, ao se tornar cada vez mais complexa traz ao Judiciário novas questões a serem sanadas. ”
E como a questão é nova, praticamente não foi ainda tratada em nenhuma convenção. Sim porque não é fácil se alterar uma convenção condominial, como todo mundo sabe.
Os condôminos que são contrários a esse tipo de locação, terão que convocar uma assembleia geral, com item específico para alteração da convenção e o quórum de 2/3 o que não é nada fácil.
Se conseguirem, em tese, sendo a convenção lei interna do condomínio, obrigaria todos os condôminos. Mas entendo que se trata de restrição ao direito de propriedade.
Convém citar o artigo 1.336 do Código Civil, inciso IV, que dentre os deveres do condômino, determina que não se deve utilizar a unidade “de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Se as pessoas, independentemente do período de ocupação, desobedecerem essa regra, o condomínio tem meios hábeis como a aplicação de multas, por exemplo, cujo propriedade responderá.
O condômino, por sua vez, deverá limitar o número de pessoas e informar a portaria ou o zelador, fornecendo os nomes de quem irá ocupar o apartamento e os respectivos documentos de identificação, a fim de que não haja o menor perigo quanto à segurança.
Os que são contrários a essa forma de locação, entendem que não se trata de locação, mas de hospedagem e as convenções proíbem o uso não residencial de apartamentos em prédios residenciais.
O Tribunal enfrentou esse argumento, esclarecendo que (ler a folha)
“O fim comercial estaria configurado caso o locatário passasse a desenvolver atividade comercial no local, tal como um escritório, um ponto de vendas, uma loja, etc. Não sendo esse o caso, o fim residencial não se altera pelo fato de mais de um locatário utilizar da mesmíssima forma o local caso fosse ocupado por um único locatário”.
Pessoal, em síntese, a interpretação pretendida pelo CONDOMÍNIO implicaria vedar qualquer tipo de locação no imóvel, seja ela por um ano ou por trinta meses, seja por um dia ou um feriado. E a alteração do lapso temporal, por si só, é incapaz de tornar distinta a forma de destinação do imóvel.
Há ainda, aspecto não abordado nesse acórdão, a definição de locação por curta duração.
Ninguém pode afirmar que 30 dias de locação não configura curta locação, mas 29 dias, sim. Mas afinal, a partir de quantos dias deixa o aluguel de ser considerado de curta locação?
Os críticos a essa forma de locação também argumentam que não se trata de locação, mas sim de hospedagem, o que é proibido nos condomínios residenciais.
O relatório do acórdão em questão cita o eminente Sylvio Capanema, em cuja obra “A Lei do Inquilinato comentada por artigo”, 8ª. Edição, página 17, para quem a hospedagem requer dois contratos típicos, ou seja, a locação de um bem e a prestação regular de serviços (lavanderia, arrumação dos quartos, restaurantes, central de recados etc.), prestados em hotéis e pousadas.
Superior Tribunal de Justiça julga legalidade de locações Airbnb, em condomínios
A Quarta Turma dom STJ julgou, pela primeira vez, a licitude de locações de imóveis dentro de condomínios. O julgamento pode impactar o uso de aplicativo de locações, presente no Brasil.
O caso a ser tratado é de Porto alegre. Uma mulher foi proibida, pelo condomínio, de subalugar seu imóvel para temporadas, porque isso feria as regras da assembleia. A justiça local deu cabimento ao condomínio, e ela apelou ao STJ. O aplicativo Airbnb, embora não tivesse nenhuma ligação com o evento, pediu ao STJ para relatar do julgamento e garante que proibir sublocações é ilícito.
Ainda no processo, a firma afirma que a lei facilita a modalidade de aluguel por temporada, de até 90 vida, e destaca que isso não designa um modelo comercial.
A locação por período é aquela que se reverte a abrigar o arrendatário para residência temporária – seja para promover cursos, tratar de voto, aguardar a feitura de atos em imóvel próprio, para desfadiga, lazer ou qualquer outra atividade que não tenha feitio comercial e se delimite em prazo não alto a 90 dias.
O caso segue ainda sem definição do STJ.
Bom gente. Este ainda é um assunto polemico, ate mesmo devido a falta de regulamentação, e pela cultura do nosso povo. Mas se você tem duvida ou precisa de uma ajuda, faça-nos uma visita que vamos ter prazer em atender você.
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Locação por curta temporada através do Airbnb, o que isso significa para seu condomínio? Qual é o entendimento jurídico? Como fica o proprietário do imóvel?
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