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    Condomínio pode proibir Airbnb?

    700 394 Cláudia Lolita
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    Locação por curta temporada através do Airbnb, o que isso significa para seu condomínio? Qual é o entendimento jurídico sobre proibição do airbnb? Como fica o proprietário do imóvel?
    Fique por dentro, lendo esse artigo, assistindo ao vídeo ou ouvindo o nosso podcast.

    Gente, trata-se de uma nova modalidade de locação e, portanto, há pouquíssimas decisões a respeito e muita controvérsia, como é natural quando há novidades não previstas na legislação nem nas convenções condominiais.

    O mesmo ocorreu com aplicativos substituindo os tradicionais táxis, ocasionando protestos e até violência.

    E o Poder Público, ávido de dinheiro, estuda formas de arrecadar impostos com essa prática.

    Mas, tudo o que traz economia e comodidade tende a prevalecer. E muitos entendem que é o caso da locação por curta temporada através de aplicativos.

    A 36ª. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, deu provimento a um Agravo, cujo o relator foi o dr. Pedro Baccarat, entendendo que se trata de utilização como hospedagem por meio da plataforma eletrônica “Airbnb”, incompatível com o caráter residencial do condomínio.

    A 3ª. Câmara do Tribunal de Justiça de São, com entendimento contrário, deu provimento ao recurso de uma condômina, em outubro de 2017, no qual figurou como relator o dr. Hugo Crepaldi. A ementa é a seguinte, que vou ler para vocês:

    APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER – Condomínio que pretende obstar a ré de locar sua unidade por curto período de tempo – Ausência de vedação em convenção condominial – Utilização que não se equipara a fim não residencial – Inexistente qualquer justificativa jurídica a restringir o direito de propriedade da ré – Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente, tendo o Condomínio à sua disposição meios inclusive extrajudiciais de reprimenda – Recurso Provido”.

    O Condomínio, neste caso especifico, através de uma ação de obrigação de não fazer, propôs ação contra a condômina, para que ela fosse impedida de alugar sua unidade através de aplicativos, por curta duração.

    O juiz de Primeira Instância julgou procedente a ação e o TJSP deu provimento ao recurso, iniciando por concluir que (ler no papel) “a controvérsia que se instaura nesses autos é fruto da modernidade, da evolução da sociedade que, ao se tornar cada vez mais complexa traz ao Judiciário novas questões a serem sanadas. ”

    E como a questão é nova, praticamente não foi ainda tratada em nenhuma convenção. Sim porque não é fácil se alterar uma convenção condominial, como todo mundo sabe.

    Os condôminos que são contrários a esse tipo de locação, terão que convocar uma assembleia geral, com item específico para alteração da convenção e o quórum de 2/3 o que não é nada fácil.

    Se conseguirem, em tese, sendo a convenção lei interna do condomínio, obrigaria todos os condôminos. Mas entendo que se trata de restrição ao direito de propriedade.

    Convém citar o artigo 1.336 do Código Civil, inciso IV, que dentre os deveres do condômino, determina que não se deve utilizar a unidade “de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

    Se as pessoas, independentemente do período de ocupação, desobedecerem essa regra, o condomínio tem meios hábeis como a aplicação de multas, por exemplo, cujo propriedade responderá.

    O condômino, por sua vez, deverá limitar o número de pessoas e informar a portaria ou o zelador, fornecendo os nomes de quem irá ocupar o apartamento e os respectivos documentos de identificação, a fim de que não haja o menor perigo quanto à segurança.

    Os que são contrários a essa forma de locação, entendem que não se trata de locação, mas de hospedagem e as convenções proíbem o uso não residencial de apartamentos em prédios residenciais.

    O Tribunal enfrentou esse argumento, esclarecendo que (ler a folha)

    O fim comercial estaria configurado caso o locatário passasse a desenvolver atividade comercial no local, tal como um escritório, um ponto de vendas, uma loja, etc. Não sendo esse o caso, o fim residencial não se altera pelo fato de mais de um locatário utilizar da mesmíssima forma o local caso fosse ocupado por um único locatário”.

    Pessoal, em síntese, a interpretação pretendida pelo CONDOMÍNIO implicaria vedar qualquer tipo de locação no imóvel, seja ela por um ano ou por trinta meses, seja por um dia ou um feriado. E a alteração do lapso temporal, por si só, é incapaz de tornar distinta a forma de destinação do imóvel.

    Há ainda, aspecto não abordado nesse acórdão, a definição de locação por curta duração.

    Ninguém pode afirmar que 30 dias de locação não configura curta locação, mas 29 dias, sim. Mas afinal, a partir de quantos dias deixa o aluguel de ser considerado de curta locação?

    Os críticos a essa forma de locação também argumentam que não se trata de locação, mas sim de hospedagem, o que é proibido nos condomínios residenciais.

    O relatório do acórdão em questão cita o eminente Sylvio Capanema, em cuja obra “A Lei do Inquilinato comentada por artigo”, 8ª. Edição, página 17, para quem a hospedagem requer dois contratos típicos, ou seja, a locação de um bem e a prestação regular de serviços (lavanderia, arrumação dos quartos, restaurantes, central de recados etc.), prestados em hotéis e pousadas.

    Bom gente. Este ainda é um assunto polemico, ate mesmo devido a falta de regulamentação, e pela cultura do nosso povo. Mas se você tem duvida ou precisa de uma ajuda, faça-nos uma visita que vamos ter prazer em atender você.

    Ficamos por aqui, de um like neste vídeo e se inscreva em nossos canal para receber sempre vídeos com assuntos bem legais para voce.

    Um grande abraço.

    AUTOR

    Cláudia Lolita

    Contadora graduada há 26 anos, advogada, corretora de imóveis, perita judicial contábil, presidente da Associação dos Contabilistas de Teresópolis, pós-graduada em Ciências Contábeis pela FVG RJ, MBA em Gestão Tributaria, pós-graduada em Pericia Judicial, pós-graduanda em Direito Processual Civil, MBA em Contabilidade Digital, mestranda em Ciências Contábeis pela FUCAPE, especialista em Liderança na Disney e na Missão Internacional de Negócios no Vale do Silício– EUA. Com vasta participação em eventos, palestras e cursos da classe contábil, é fundadora e diretora da CLAC – Claudia Lolita Assessoria Contábil, há 23 anos. É apaixonada pelo empreendedorismo contábil e pelas técnicas e estratégias que a contabilidade pode contribuir no desenvolvimento econômico e de negócios. Youtuber do canal CLAC CONTABILIDADE e do canal Claudia Lolita – Vida & Negócios

    Todas as histórias por: Cláudia Lolita

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