A inadimplência sempre foi um grande fantasma para síndicos e administradoras de condomínios. A redução do teto da multa por atraso de 20% para 2%, estipulada pelo Novo Código Civil em 2003, só serviu para piorar ainda mais a situação.
Mas, o cenário agora é mais favorável, pelo menos para os Estados do Rio de Janeiro, São Paulo, Rondônia, Ceará e Amazonas. Por conta de Leis estaduais, tornou-se Legal e possível protestar condôminos inadimplentes.
Especialistas acreditam que este movimento é uma tendência sem volta e que, no futuro, demais Estados passem a vigorar também Leis semelhantes.
Em apenas seis meses, os resultados de São Paulo animaram até os mais pessimistas, que não acreditavam que essa Lei pegaria. No ano em que foi sancionada, segundo a administradora Lello, o índice de boletos pagos depois de 30 dias do vencimento era de 42%, em dezembro, o número já era de 54% de boletos quitados.
Mesmo com um cenário positivo, bons resultados e muitas discussões sobre essa nova Lei, as dúvidas ainda aparecem.
Em 2003, com o Novo Código Civil, determinou-se que a multa para o atraso no pagamento do condomínio passaria de 20 para 2% do valor pago, o que gerou um aumento de cerca de 30% na inadimplência.
Em São Paulo, com a aprovação da Lei Estadual 13.160/08, em julho de 2008, o processo de inadimplentes passou a ser legal. Da mesma maneira, usando como base a Lei paulista, o governo do Rio de Janeiro aprovou em 16 de janeiro de 2009 a Lei Estadual 5.373/09 para também tentar conter a inadimplência em condomínios.
Sendo assim, condôminos que não cumprirem com os pagamentos das taxas do condomínio poderão ter seus nomes incluídos no sistema de proteção ao crédito do SPS ou Serasa.
O que é protesto?
O protesto é o ato formal perante a justiça de se provar a inadimplência de um título de dívida e é fiscalizado pelo Poder Judiciário.
Quando o processo é formalizado, o devedor é avisado e tem três dias para efetuar os pagamentos, ou terá seu nome incluído nas listas de proteção ao crédito.
Os custos ficam por conta do devedor. O índice de recuperação de crédito chega a 74%.
Dicas e cuidados
Decidir protestar um condômino deve ser uma decisão tomada com cuidado.
Por isso, independente do processo ser evitado ou não, alguns cuidados podem ser tomados pela administração para evitar surpresas com a nova Lei.
Relacionamos alguns deles:
Mantenha um cadastro atualizado dos condôminos e moradores com CPF do responsável;
Antes de protestar o inadimplente, verifique se o rateio cobrado foi feito de acordo com o critério de divisão de despesas da Convenção (1.336, I – Código Civil);
Antes do protesto, tente negociar com o devedor de maneira amigável, propondo um acordo;
Recomenda-se avisar nos boletos que, se pago depois do vencimento, o título é passível de protesto;
Para evitar questionamentos constitucionais por parte do devedor, recomenda-se que somente títulos com vencimento depois da data em que a lei entrou em vigor (22/07/2008 em São Paulo e 16/01/2009 no Rio de Janeiro) sejam protestados.
Para protestar não é necessário aprovação em assembleia, já que se trata de uma Lei.
Recomenda-se determinar regras para o protesto dos devedores e avisar a todos os condôminos e moradores. Assim que puder, altere o estatuto, adequando-o à nova legislação e determinando as regras.
Se o crédito for pago diretamente para o condomínio e não em cartório, cabe ao condomínio solicitar o cancelamento do protesto. Se preferir, o condomínio pode passar essa responsabilidade ao devedor, desde que assine um termo em que reconhece tal obrigação.